Почистване при напускане на наем: как да си върнете депозита (2026)

Депозитът при наем е един до два месечни наема и се връща, ако предадете жилището чисто и без щети, доказани с протокол и снимки.

Депозитът не е такса. Това е гаранция, че ще ползвате жилището както трябва и че ще си платите сметките. Ако всичко е наред в деня на изнасянето, парите са ваши. Звучи просто. На практика тук се раждат най-много спорове, и почти винаги по една и съща причина: няма ясно доказателство в какво състояние е оставено жилището.

Затова този текст е и за закона, и за парцала: какво казва правото, какво гледа наемодателят и как се чисти стая по стая. Пишем го като фирма за почистване, която прави това от 2014 г. Фактите по-долу са проверени.

Как работят депозитите по наем в България

За жилище най-често се уговаря депозит от един до два месечни наема, за офиси и магазини до два-три. Това не е разпоредено със закон, а е пазарна практика, и точният размер пише в договора.

Тук е важно да се каже нещо ясно. В България няма държавна схема за защита на депозита и няма закон, който да задължава наемодателя да държи парите в отделна сметка или при трета страна. Който е наемал в Обединеното кралство, познава тамошните схеми. У нас такова нещо няма. Депозитът стои при наемодателя, а защитата ви е друга: добре написан договор, протокол при нанасяне и при изнасяне, и снимки.

Правната рамка е в Закона за задълженията и договорите, най-вече членове 228 до 239. Те уреждат задълженията ви като наемател, кой плаща кои поправки и в какво състояние се връща жилището. Депозитът е обезпечение в тази рамка. Покрива неплатен наем, неплатени сметки за ток, вода и парно, щети над обичайното износване, понякога изгубени ключове. Това гарантира. Нищо повече.

Кога се връща? Законът не дава точен срок. Разумната практика е 7 до 14 дни след предаването на ключовете и подписването на протокола, или най-късно в месеца след изнасянето, когато сметките са изчистени. Ако в договора пише срок, важи той.

Обичайно износване или щета: какво може да удържи наемодателят

Това е сърцето на спора. Разликата е в закона и в здравия разум, и си струва да я знаете преди огледа.

Член 233 от ЗЗД казва, че наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването, освен ако докаже, че не отговаря за тях. И продължава с изречение, което всеки наемател трябва да знае наизуст: „До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.“ С други думи, ако в началото няма протокол, законът приема, че сте получили жилището в добро състояние, и това работи срещу вас в края.

Член 231 пък изброява дребните поправки, които са за ваша сметка, защото идват от обикновеното ползване: „замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива“. Това е амортизация, нормалното износване на жилище, в което се живее. То не е основание да ви задържат депозита.

На практика линията минава така. Избеляла боя, следи от картини, износен мокет, леко протрити фуги: обичайно износване. Счупена врата на шкаф, спукан умивалник, изгорял плот на печката, повредена пералня, наводнение от забравен кран, дупки в стената колкото юмрук: щети. За първото наемодателят няма право да удържа. За второто има, но при едно условие.

Условието е доказателство. За да задържи част от депозита, наемодателят трябва да докаже конкретната щета, обикновено с протокол, снимки „преди“ и „след“ и фактура за ремонта. Без тях претенцията виси във въздуха. Тежестта да докаже е негова, не ваша, защото договорът е за обезпечение, а не за наказание.

До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.

Приемо-предавателният протокол и снимките

Ако трябва да запомните само едно нещо от целия текст, нека е това. Протоколът е документът, който прави депозита работещ инструмент, а не извор на караници.

Приемо-предавателният протокол е подробен опис на жилището и обзавеждането с бележка за състоянието на всяко нещо в деня на предаването. Правят се два, в един и същи формат: при нанасяне и при изнасяне. Така се вижда черно на бяло какво се е променило. Законът не го изисква изрично, но без него при спор наемодателят почти винаги е в по-слаба позиция, а често и наемателят, ако в началото не е описал заварените дефекти.

Снимките вършат същата работа, само по-нагледно. Снимайте при нанасяне всяка стая, уредите, фугите, пода и дограмата, и пазете снимките с дата. Повторете при изнасяне. Една драскотина спира да е ваш проблем, щом я има на снимка от първия ден.

И още нещо практично: изчистете сметките. Неплатен ток, вода или парно е сред най-честите законни основания за удръжка. Чисто жилище плюс чисти сметки плюс протокол затваря темата без спор.

Какво гледа наемодателят на огледа

Огледът при изнасяне рядко е дълъг, но е предсказуем. Наемодателят минава с протокола в ръка и сравнява стая по стая с описаното при нанасянето. Кухнята и банята са първи, защото там си личи най-много дали в жилището се е живяло чисто.

Фурната е почти ритуал. Човекът отваря вратата, и ако там има засъхнала мазнина и загорели петна, тонът на целия оглед се променя. После идват котлоните, аспираторът и шкафовете отвътре. В банята: варовикът по плочките и батериите, фугите, душ кабината, тоалетната. После подовете по ъглите и зад вратите, первазите и дограмата отвътре. Нищо от това не е тайна и точно затова е управляемо. Наемодателят не търси стерилност, а жилище без натрупана мръсотия и без щети.

Списък за почистване стая по стая

Ето как изглежда почистването при изнасяне, помещение по помещение. Това е нашият работен списък, но и пътеводител, ако решите да се справите сами.

Кухня и фурна

Кухнята обикновено отнема най-много време. Фурната се разглобява, свалят се вратата, стъклата и решетките, накисват се и се връщат чисти. Котлоните и аспираторът се обезмасляват, отвън и отвътре. Шкафовете се избърсват отвън и отвътре, плотът и мивката се измиват и се сваля варовикът от батерията. Хладилникът се размразява и измива, ако е изключен. Старата засъхнала мазнина по аспиратора е отделна работа и не става с едно минаване.

Баня и варовик

В банята основният враг е варовикът. Сваля се от плочките, батериите, душ кабината или ваната, от стъклата. Фугите се търкат, за да паднат петната и мухълът, тоалетната и мивката се измиват и дезинфекцират, огледалото се лъсва. В жилище с твърда вода това е работата, която най-много се вижда на огледа.

Подове и прах

Подовете се изсмукват и измиват навсякъде, включително по ъглите, под леглата и зад вратите, където най-често се пропуска. Бърше се прах по первазите, лайсните, радиаторите, ключовете и контактите. Това е досадната, ниско забележима работа, която обаче личи веднага, ако я няма.

Прозорци и дограма

Стъклата се измиват отвътре, заедно с дограмата и первазите. Стъклата отвън са отделна тема, особено в блок на висок етаж, и често се договарят допълнително. Чистата дограма оставя силно впечатление, защото малко хора си правят труда.

Мека мебел и текстил

Ако жилището се отдава обзаведено, мократа мебел, мокетите и завесите също влизат в сметката. Диванът и фотьойлите се перат с екстракция при нужда, килимите се перат, петната се преглеждат честно, защото не всичко излиза напълно. При наематели с домашни любимци или пушачи това е първото, което наемодателят ще подуши.

Варовикът и твърдата вода по градове

Защо толкова за варовика? Защото в голяма част от България водата е твърда и белите отлагания по батериите и плочките се трупат бързо. А те издават занемарена баня на огледа.

Картината по градове е различна. София има много мека вода, защото се захранва основно от планински водоизточници, и там варовикът е по-малък проблем. Варна, обратно, е сред градовете с най-твърда вода. Пловдив и Бургас са със средно твърда, а Добрич, Плевен и Силистра са към твърдия край. Това не е дребна подробност за фирма със седалище във Варна: на морето банята след една година наем почти винаги иска специален препарат против варовик, не само гъба и вода.

Поуката е проста. В градовете с твърда вода започвайте от банята и заделяйте за нея повече време. В София може да я оставите за по-късно.

Сами или с професионалисти

Да го почистите сами е напълно възможно, особено студио или едностаен, който сте поддържали чист. Трябват ви ден, подходящи препарати, малко мускули за фурната и банята, и търпение за ъглите. Ако депозитът е един наем и имате времето, сметката често излиза във ваша полза.

Професионалистите имат смисъл в няколко случая. Когато жилището е голямо или занемарено. Когато сте заети и нямате цял свободен ден. Когато наемодателят е придирчив и искате доказателство, че сте предали изрядно. И когато се местите далече и нямате как да се върнете за повторно минаване. Разликата е и в техниката: машина за пране на тапицерия, парочистачка и професионален обезмаслител малко домакинства държат.

Честният съвет: ако депозитът е два наема и жилището е тристаен с обзавеждане, професионален пакет обикновено струва по-малко от това, което рискувате при спорна удръжка. Ако е студио и сте били грижливи, направете го сами.

Колко струва почистването след наем

Нашите цени за почистване след наем са на пакет, според големината на жилището, и ги казваме предварително. Цените са в евро, с левова равностойност по курса 1 € = 1,95583 лв, и включват ДДС. Двете валути показваме до 30 юни 2026 г., после остава само еврото.

Минимална поръчка 100 € (196 лв). Силно занемарено жилище или допълнителни услуги се договарят отделно, но пак предварително, не на място след работата. Самостоятелно почистване на фурна излиза 30 € (59 лв), а пране на килим или диван се смята на квадратен метър. Пълният ни ценоразпис е на сайта.

Числата при другите фирми се движат сходно и зависят от състоянието, затова всяка сериозна фирма иска първо да чуе за какво става дума, а не дава цена на калкулатор.

Ако наемодателят не ви върне депозита

Понякога, въпреки всичко, депозитът не идва. Наемодателят мълчи, бави или говори за „възможни бъдещи разходи“ без конкретна сума и без срок. В такъв случай имате ясни стъпки, от меко към твърдо.

Първо, писмено уведомление: поискайте връщане и дайте разумен срок, например две седмици. Ако няма реакция, следва нотариална покана със срок и предупреждение, че ще търсите парите по съдебен ред. Ако и това не помогне, остава искова молба в съда. По дело тежестта да докаже щетата е на наемодателя, не на вас, а при забава законът предвижда и лихва върху сумата по член 86 от ЗЗД. За самото дело си струва да наемете адвокат.

Тук се вижда защо протоколът и снимките са толкова важни. С чист протокол при изнасяне и снимки с дата спорът обикновено приключва още на първото писмо. Без тях всичко опира до дума срещу дума.

Чести въпроси

Колко е депозитът за наем в България?

За жилище най-често един до два месечни наема, за офиси и магазини до два-три. Точният размер не е разпоредено със закон, а пише в договора ви за наем. Депозитът е обезпечение и се връща, ако предадете жилището без щети и без неплатени сметки.

Има ли в България схема за защита на депозита?

Не. У нас няма държавна схема за защита на депозита и няма закон, който да задължава наемодателя да държи парите в отделна сметка. Защитата ви е договорът, приемо-предавателният протокол при нанасяне и при изнасяне, и снимките с дата.

Може ли да ми удържат за нормално износване?

Не. Избеляла боя, следи от картини, износен мокет и леко протрити фуги са обичайно износване по смисъла на ЗЗД и не са основание за удръжка. Удържа се само за щети над обичайното, доказани с протокол, снимки и фактура за ремонт.

За колко време трябва да върнат депозита?

Законът не дава точен срок. Пазарната практика е 7 до 14 дни след предаването на ключовете и подписването на протокола, или най-късно в месеца след изнасянето, когато сметките са изчистени. Ако в договора пише срок, важи той.

Задължително ли е професионално почистване при изнасяне?

Не по закон. Договорът може да изисква жилището да се предаде чисто, но не предписва кой да го почисти. Студио, поддържано чисто, спокойно се справя сам. За голямо или занемарено жилище, или при придирчив наемодател, професионален пакет е по-сигурният и често по-евтиният избор спрямо риска от удръжка.

Колко струва почистването след наем при вас?

На пакет според големината: от 110 € (215 лв) за студио до 350 € (685 лв) за четиристаен или къща, с ДДС. Минимална поръчка 100 € (196 лв). Цената я казваме предварително.

Как да запазя час?

Обадете се на 0895 794 939 или пишете на [email protected]. Кажете града, квадратурата и датата на изнасянето, и ще върнем цена и възможен ден. Ако нещо остане непочистено както трябва, връщаме се и го оправяме, обикновено до 48 часа. Работим така от 2014 г. с обучени и застраховани екипи.